משכנתא היא מוצר יקר מאוד. העלות הכוללת של ההלוואה שנפרסת בדרך כלל על פני 10-20 שנים, ולפעמים אפילו יותר, מגיעה למאות אלפי שקלים, ולכן אם יש הזדמנות להוזיל את המחיר שלה - כדאי לשקול זאת. זוהי המהות של מחזור משכנתא: שיפור תנאי ההחזר על-מנת לצמצם את עלות ההלוואה, או לחילופין למנוע מצב שבו אתם לא מצליחים לעמוד בתנאי ההחזר.
כמו כל החלטה שנוגעת בסכומי כסף גבוהים מאוד, חשוב לבחון את כל הפרמטרים הרלוונטיים ולהתנהל באחריות, וכדי לעזור לכם הכנו עבורכם מידע מועיל בנושא.
בדיקה מדוקדקת של ההלוואה הקיימת
השלב הראשון בבדיקת הכדאיות של מחזור משכנתא הוא בדיקה מדוקדקת של המצב הקיים: מהו הסכום שאתם עדיין חייבים לבנק, כיצד הוא מתחלק בין המסלולים השונים (פריים, קל"צ וכו') ומהו שיעור הריבית בכל מסלול.
את הנתונים הנ"ל יש להשוות לריביות המוצעות כיום ע"י הבנקים השונים. אם למשל יש מסלול שבו הריבית כיום נמוכה במידה ניכרת מזו שאתם משלמים (באותו מסלול), גדלה כדאיות המחזור.
הפחתת ההחזר החודשי או קיצור תקופת המשכנתא
אחד המצבים הנפוצים שבהם מתבצע מחזור משכנתא הוא כשללווים יש סכום כסף משמעותי. למשל, אחרי שמקבלים ירושה, או כשניתן למשוך כספים מקרן השתלמות בלי לשלם מס רווחי הון, ויש כמובן עוד דוגמאות. במקרה כזה, יש שתי אופציות למחזור: אפשרות אחת היא להשתמש בכסף כדי להפחית את ההחזר החודשי ולהשאיר את תקופת המשכנתא ללא שינוי. אפשרות שנייה היא לנצל את סכום הכסף הגבוה כדי לקצר במידה ניכרת את פרק הזמן עד להשלמת פירעון ההלוואה, מבלי לשנות את ההחזר החודשי.
בדרך כלל לטווח הארוך האופציה השנייה עדיפה, מפני שהיא זו שתחסוך לכם יותר כסף. יחד עם זאת אם ההחזר החודשי הנוכחי מכביד עליכם, כדאי כמובן לשקול גם את האפשרות הראשונה, ובכל מקרה כדאי לבצע חישוב מדויק של עלות המשכנתא בכל אחת מהאופציות וכך לקבל החלטה מושכלת באמת.
מחזור משכנתא תוך מבט צופה פני עתיד
מחזור משכנתא הוא הזדמנות מצוינת לבחון באופן כללי את מבנה ההלוואה. תמהיל שהיה אופטימלי בעבר לא בהכרח מספק מקסימום תועלת גם בהווה, וכמובן שכדאי להתייחס גם לעתיד הנראה לעין כשבכל מקרה מייצרים בפועל משכנתא חדשה.
לפעמים שינוי התמהיל עשוי לחסוך סכומי כסף משמעותיים במשך שנים, ולכן כדאי לשקול זאת - גם כשהמחזור כולל תשלום סכום כסף גבוה באופן חד-פעמי לבנק, וגם כשלא. עוד המלצה חשובה היא להיעזר ביועץ משכנתאות מנוסה. אמנם השירות של איש מקצוע כזה מחייב תשלום סכום כסף מסוים, אולם מחזור חכם יניב רווח גבוה בהרבה מהתשלום. תועלת נוספת ממחזור המשכנתא בעזרת מומחה שמחויב רק אליכם היא הידיעה שהפעולה בוצעה תוך התייחסות גם לעתיד, ולכן אתם מוגנים היטב בפני שינויים.